好房News記者蔡佩蓉／專訪

一般人眼中窳陋的街廓可能是投資者眼中的「糞土變黃金」，這樣房價跳空翻漲的經驗，其實在這幾年已經是進行曲，股神巴菲特曾說，「在別人恐懼時我貪婪，在別人貪婪時我恐懼。」意思是，投資眼光銳利的人，早在別人觀望時進場，當眾人陷入一股熱潮追逐中，則要逆向思考、謹慎評估風險。

松菸開幕後，周邊住宅不僅有湖景加持，店面也因人潮匯聚房價暴衝。（好房News記者陳韋帆攝影）

這幾年所謂「房市沒落區」其實已經悄悄「回春」，有投資者早看準風向進場卡位。最鮮明的案例，就是2013年中旬開幕的松山文創園區，原本舊松山菸廠旁、聯合報大樓後側，堪稱是老報人時期文藝氣氛濃厚的區域，興盛時期咖啡館數量不下10間，甚至咖啡館老闆都會挑選客人。

但因2007年聯合報總部遷至汐止，後側商家頓時失去龐大上班人潮的消費商機，因而逐漸沒落，當時小巨蛋開發仍延宕未明，民眾對「文創園區」概念也尚未不了解，忠孝東路四段553巷店家不少歇業關門，夜晚因松山菸廠高聳的圍牆，環境更顯陰暗，也成了東區裏面特殊被遺忘的角落。

當地資深房仲、中信房屋捷運市府加盟店經理呂恆說，那時候帶了10組想投資店面的客戶，一走到553巷圍牆邊，大概有7組就打了退堂鼓，認為此區店面效益不高。不過，2011年中旬松菸外圍牆拆除，許多人才知道裏面一片湖泊，當時店面每坪單價行情150至200萬元，與樓上住宅價格比約2分之1，換句話說，當時住宅行情約每坪70至80萬元。

也隨著松山文創園區的開幕，人潮逐漸匯集至此，特色咖啡店、異國料理及文創商品店陸續進駐，目前店面單坪行情已經達300萬元左右，2年前30坪店面月租金約6至7萬元，如今月租金已經翻漲至12至14萬元，若2年前進場換算現今的租金，報酬率約2.8％至3.2％，買方更賺得增值空間。

2009年金融海嘯過後，松菸旁華廈每坪落在50萬元，目前已經上漲至每坪95至105萬元左右，但屋主惜售極少釋出，房仲說，去年曾經有1戶釋出，跳空成交每坪達137萬元，就屬面湖的稀有物件。未來這區更隨著北側台北機廠開發案與美術館計畫，房價具強烈保值性。

舊街廓的翻轉回春案例，也例如台中勤美誠品一帶，周邊不少1樓住家已經具有店面價值，吸引文創咖啡店群聚，台中市中區原本也逐漸沒落，房產交易停滯不前，也因宮原眼科、文創旅店進駐，逐漸有起色，店面價值可望谷底翻身。